Terrain non constructible : tout ce qu’il faut savoir

Vous vous demandez que faire d’un terrain non constructible ? Vous pouvez y installer une éolienne, des places de parking, un emplacement dédié à votre camping-car pendant les vacances… Selon votre projet, vous pourrez même réaliser des démarches en mairie pour faire viabiliser le terrain pour la construction d’une maison. Avant d’acheter un terrain non constructible, voici tout ce qu’il faut savoir !

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Terrain non constructible : définition

Comme son nom l’indique, un terrain non constructible désigne un terrain sur lequel il est interdit de construire certains types d’habitation. Notamment :

• une maison ;
• un immeuble ;
• un mobil-home ;
• une cabane de jardin…

Que peut-on faire sur un terrain non constructible ?

Certaines communes autorisent l’installation d’une habitation légère, mobile et démontable sur les terrains non constructibles de type “Pastille”. En effet, le Plan local d’Urbanisme (PLU) différencie 4 types de zones non constructibles : 

• la Zone à Urbaniser (Zone AU) ; 
• la Zone Agricole (ZA) ;
• la Zone Forestière (ZF) ;
• les Pastilles.

Une habitation dites « légère, mobile et démontable » peut être par exemple une yourte, une tiny house ou encore une roulotte.

Cet article peut vous intéresser : 7 aides pour financer vos travaux de rénovation en 2023

Les raisons pouvant rendre un terrain non constructible

Il peut y avoir un certain nombre de raisons qui font qu’un terrain est classé non constructible :  

• Il se situe dans une zone inondable ou des glissements de terrain, des incendies de forêt ou des risques d’avalanche sont identifiés.
• Il n’est pas raccordable aux réseaux publics d’eau potable, d’électricité, de gaz et d’assainissement.
• La surface du terrain est trop petite pour accueillir une habitation respectant le PLU.
• Le sol et le sous-sol sont incapables de supporter le poids d’une construction.

Quelle fiscalité pour un terrain non constructible ?

La même fiscalité s’applique pour un terrain non constructible et pour un terrain à bâtir : 

✔️ la taxe foncière (son prix varie selon les communes) ;

✔️ la taxation de la plus-value à la revente ;

✔️ l’impôt sur les revenus d’un terrain loué.

Bon à savoir : pour bénéficier d’une exonération permanente de la taxe foncière, le terrain non constructible doit comprendre une rivière ou un fleuve non navigables, une voie publique, une propriété, etc.

Cet article peut vous intéresser : La maison bioclimatique : qu’est-ce que c’est ?

Peut-on vivre sur un terrain non constructible ?

Une maison peut avoir été construite sur un terrain constructible ayant changé de statut depuis à cause de l’une des raisons évoquées plus haut. Cela ne vous empêche toutefois pas de vivre dans l’habitation et de la rénover au besoin. En revanche, vous ne pourrez pas envisager un projet d’extension.

Pour un terrain non constructible non construit, certaines habitations sont autorisées de manière temporaire : 

• camping-car ;
• caravan ;
• roulotte ;
• toile de tente.

Bon à savoir : pour un stationnement de votre camping-car ou une installation de votre caravane ou toile de tente pour une période supérieure à 3 mois, vous devez préalablement obtenir l’accord de la Mairie.

Dans quel cas acheter un terrain non constructible ?

Pour faire une plus-value sur un terrain potentiellement constructible un jour, pour entretenir son potager ou pour produire de l’énergie verte, les raisons d’acheter un terrain non constructible sont multiples.

Pour une installation temporaire

Acheter une parcelle non constructible en bord de mer, vous permet de vous y rendre en vacances avec une toile de tente, un camping-car, une caravane ou une autre habitation temporaire.

Pour créer un site de loisirs

Un site de loisirs sportifs ou naturels trouve parfaitement sa place sur un terrain non constructible. Équitation, ferme pédagogique pour les enfants, accrobranche, différentes solutions existent.

Pour faire son potager

Vous vivez en appartement ? En ville et dans leurs alentours, des terrains non constructibles existent. Vous pouvez en acheter un pour bénéficier d’un terrain d’agriculture personnel. Vous pouvez aussi y planter des légumes, des arbres fruitiers ou y faire paître un mouton ou une chèvre.

Pour créer des places de parking

Pour un terrain non constructible situé en ville, la mairie autorise parfois l’aménagement d’un parking. Si la demande est forte à cet emplacement, la location des places de parking, à l’heure ou au mois peut-être une bonne idée pour rentabiliser votre terrain.

Pour recevoir des commerces saisonniers

La loi autorise la location d’un terrain non constructible à des commerçants saisonniers ou nomades comme les food-trucks. Votre terrain peut également accueillir : 

• un distributeur de pain ;
• un distributeur de pizzas ;
• un distributeur de pommes de terre…

Pour produire de l’énergie verte

Les terrains non constructibles nus et dégagés peuvent accueillir : 

• des éoliennes ;
• des installations photovoltaïques.

Bon à savoir : vous devez obtenir l’autorisation d’exploitation de votre terrain auprès de la mairie pour mener à bien ce projet. Notez qu’il est bien plus simple d’obtenir l’agrément de la mairie pour produire de l’énergie verte que d’obtenir une autorisation de construction.

Pour faire un bon investissement

Un terrain non constructible prend environ 3 % de plus-value par an. En vous renseignant auprès du service d’urbanisme de la mairie, vous pouvez aussi connaître les zones non constructibles susceptibles de bénéficier d’une évolution de statut dans les années à venir pour un excellent investissement.

A lire également : Passoire thermique : tout comprendre en 2023

Est-ce qu’un terrain non constructible peut devenir constructible ?

Seuls les terrains situés dans une zone à risques naturels ne pourront jamais devenir des terrains constructibles. Dans les autres cas, le propriétaire du terrain (ou le futur acquéreur) peut déposer une requête de modification du PLU auprès de la mairie où se trouve le terrain.

N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un architecte pour proposer votre projet à la mairie. Pour être accepté, vous devez respecter la cohérence territoriale de votre commune et au Code de l’urbanisme. Il est aussi parfois possible d’obtenir la viabilisation partielle d’un terrain non constructible.

La révision du statut du terrain est payante. Elle coûte entre 2 000 et 5 000 € selon le nombre d’habitants dans la commune.

Bon à savoir : votre commune ne bénéficie pas d’un Plan Local d’Urbanisme ? Vous devez adresser votre demande auprès du préfet du département.

A lire également : Qu’est-ce que la rénovation énergétique ? Le guide complet

Quel est le prix d’un terrain non constructible ?

Dans la plupart des cas, un terrain non constructible coûte jusqu’à 20 fois moins cher qu’un terrain classique. En moyenne, le prix au m² d’un terrain non constructible varie entre 0,50 et 10 €.

Les critères de calcul du prix d’un terrain non constructible

Le coût total du terrain dépend de plusieurs critères :

• la taille totale du terrain ;
• le type de terrain (terrain agricole, terrain non constructible et non agricole…) ;
• la localisation du terrain ;
• son état général (terrain nu, forêt, étang…).

Bon à savoir : vous souhaitez vendre votre terrain non constructible ? Un notaire est en mesure de vous aider à estimer le bon prix de vente. Vous avez le droit de le proposer à la vente à un prix différent.

Le prix d’un terrain agricole

Le prix de vente d’un terrain non constructible va notamment varier en fonction du type d’utilisation possible. Les terrains agricoles coûtent au moins 0,6 € par m², soit 6 000 € par hectare. Dans les zones viticoles, les régions à fort potentiel agricole et les endroits où les terrains se font rares, le prix d’un terrain agricole est plus élevé.

Le prix d’un terrain de loisir

Pour un terrain aménageable en espace de loisirs (camping, tyrolienne, chasse, pêche, cabanes dans les arbres…), les prix commencent à 0,4 € le m², soit 4 000 € par hectare. Pour un terrain de loisir comprenant un étang ou d’autres espaces déjà aménagés, les prix sont beaucoup plus élevés.

---

L’achat d’un terrain non constructible permet de réaliser un bel investissement en misant sur la possibilité de le rendre constructible un jour. Comme vous avez pu le voir tout au long de cet article, ce n’est pas sa seule utilité !