Comment louer un bien immobilier ? Etapes et conseils

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez louer un bien immobilier ? Très réglementée, la location d’un appartement ou d’une maison ne s’improvise pas. En tant que bailleur, vous devez répondre à un certain nombre d’obligations et réaliser plusieurs démarches. Types de location possibles, conditions à respecter, étapes à suivre… On vous dit tout ce qu’il faut savoir pour louer votre bien immobilier !

Les obligations du propriétaire bailleur pour louer un bien immobilier

Comment louer un appartement ou une maison ? Voyons quelles sont les obligations pour mettre en location un bien immobilier.

L’obligation de logement décent

En tant que propriétaire, vous devez remplir des conditions pour louer un appartement. Parmi celles-ci, vous avez l’obligation de fournir un logement décent. Cinq critères doivent être remplis : 

• une surface minimale,
• l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, 
• l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, 
• une performance énergétique minimale, 
• la mise à disposition de certains équipements. 

Dans le cas contraire, le locataire peut porter réclamation.

Pour en savoir plus : Logement décent : définition, critères et sanctions

Les documents à remettre au loueur en tant que propriétaire

Les documents à annexer au bail regroupent tous les diagnostics techniques : 

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), 
• le constat de risque d’exposition au plomb,
• l’état des risques et pollutions, 
• l’état de l’installation du gaz et de l’électricité si elles ont plus de 15 ans,
• de l’exposition au bruit, 
• de la présence ou non de l’amiante, 
• l’état des lieux d’entrée dans l’appartement ou la maison.

Attention, ces documents ont une durée de validité. Vous devez donner des quittances de loyer détaillées mentionnant le loyer et les charges.

Les justificatifs des charges (eau froide et eau chaude) doivent être transmis tous les mois lorsque l’immeuble est équipé de compteurs individuels. 

Les travaux à la charge du bailleur

En tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation d’effectuer les travaux nécessaires à un logement décent. Les travaux liés à l’entretien normal du bien (menuiserie), les travaux d’amélioration de la performance énergétique et des parties communes (digicode, ascenseur), et l’entretien des toitures et façades sont sous votre responsabilité.

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Les trois types de location possibles 

La location meublée

Elle convient bien aux petits logements (studio, ou F1). Ce type de location d’appartement vous permet de bénéficier d’une fiscalité intéressante. 

Cependant, le bail plus court attire la plupart du temps des étudiants, ce qui implique des changements de locataires fréquents.

La location vide

Vous voulez mettre en location des biens immobiliers assez grands comme des maisons ? La location vide est l’idéal ! Ce type de location offre un avantage : le bail est écrit pour une durée minimale de 3 ans. Un préavis de 1 à 3 mois est nécessaire lorsque le locataire veut rompre son bail. Inconvénient : le loyer d’une location vide est en moyenne 5 à 30 % moins élevé qu’en louant un meublé.

La location saisonnière

Ce type de location est intéressant pour proposer votre bien immobilier aux touristes et aux personnes de passage. Cela peut rendre votre location immobilière très rentable.

Attention, vous devrez vous investir beaucoup pour gérer ces locations de courte durée. Votre présence sera indispensable lors des arrivées et départs des locataires. Un entretien plus approfondi sera nécessaire également (nettoyage de votre location et entretien des équipements).

Louer un bien immobilier : les 11 étapes à suivre

Comment louer un bien immobilier ? Voici les 11 étapes pour louer votre appartement ou maison.

1. Louer un bien immobilier en bon état

En tant que propriétaire, vous êtes dans l’obligation de proposer un logement décent. Cela implique d’avoir une pièce principale de 9 mètres carrés minimum au sol, 2,20 m de hauteur de plafond ou un volume de 20 m 3. Le décret n° 2022-120 indique que le bien doit être adapté à la norme en vigueur lorsque l’installation électrique a été réalisée ou complètement remise à neuf. 

Pour que votre logement soit conforme, des travaux avant de le louer s’imposent parfois. Vous pourrez les déduire de vos revenus locatifs. Une décoration neutre facilitera une mise en location.

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2. Choisir le bail de location

Sondez la demande locative de votre secteur pour faire correspondre votre offre. Vous avez un studio ou un deux-pièces ? Un locataire souhaitera probablement un meublé. Une liste de meubles obligatoires à fournir a été déterminée par un décret.

Sachez qu’un bail vide ou meublé aura un impact sur votre avis d’imposition. Des agences spécialisées peuvent vous aider à mettre en location votre propriété. Vous gagnerez évidemment moins, mais cela facilitera la gestion de votre investissement locatif.

3. Fixer le montant du loyer et des charges

Fixer le montant d’un loyer ne se fait pas au hasard ! Selon votre secteur géographique, vous serez peut-être soumis à l’encadrement des loyers. 

Vous n’êtes pas concernés par ce dispositif ? Vous pourrez fixer votre loyer d’après : 

• les estimations des agences immobilières, 
• des annonces de logements semblables au vôtre, 
• l’Observatoire des loyers. 

Si vous avez investi avec un dispositif fiscal comme la loi Pinel, vous aurez un plafond de loyer à respecter. Louer votre bien moins cher que les autres permet d’assurer une occupation du logement.

4. Effectuer les diagnostics immobiliers

Une liste officielle des diagnostics nécessaires existe. Une fois réalisés, tous les diagnostics immobiliers doivent être annexés au bail. 

5. Écrire et publier l’annonce immobilière

La première impression est importante ! C’est pourquoi de belles photos mettant en valeur votre bien immobilier sont indispensables.

La rédaction de l’annonce immobilière nécessite de la clarté et de nombreuses informations. Mentionnez donc le montant du loyer avec ou sans charges, le type de bail et la situation géographique. Renseignez également la surface, le nombre de pièces, les facilités de circulation et les accès aux écoles et commerces.

Vous manquez de temps ? Vous ne savez pas comment faire. Les agences immobilières s’en occuperont pour vous.

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6. Les visites pour louer un bien immobilier

Les visites requièrent de la disponibilité et de l’organisation. Vous pouvez vous en charger ou opter pour la gestion locative. Demandez le dossier de location à vos visiteurs.

7. Choisir son locataire en fonction de son dossier 

Pour trouver votre locataire, sélectionnez la qualité du dossier. La liste des pièces justificatives est encadrée par décret. Demander une pièce supplémentaire est interdit et passible d’une amende ! À noter : Le RIB et la photocopie de la carte vitale ne sont pas des pièces exigibles.

8. Demander une caution ou/et souscrire à une assurance loyer impayée

Idéalement, un locataire doit gagner trois fois le montant du loyer pour être considéré comme solvable.

Pour anticiper les éventuels impayés, exigez une caution ou souscrivez à l’assurance loyer impayée (GLI). Ces deux possibilités ne se cumulent pas sauf si vous louez à un étudiant.

9. Préparer le contrat de location 

Le contrat de location se prépare. Il doit contenir de nombreuses informations et être rédigé en plusieurs exemplaires. Puis, il est signé par le propriétaire et le locataire. Des contrats types vous facilitent la tâche.

Le contrat mentionne les noms des parties, la date du début du bail, l’adresse du logement, sa description, le loyer, les charges, les modalités de paiement et le montant du dépôt de garantie. Les diagnostics immobiliers sont annexés au bail.

10. Faire l’état des lieux d’entrée

Lorsque le contrat de location est signé, vous effectuez l’état des lieux avec votre locataire. Vous constatez ainsi l’état de l’appartement et des éventuels meubles. Il sera comparé à l’état des lieux de sortie.

11. Déclarer vos loyers locatifs perçus

Attention à ne pas oublier de déclarer aux impôts vos revenus locatifs en même tant que vos salaires.

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A retenir pour louer un bien immobilier

Louer un bien immobilier implique de respecter un certain nombre de règles. Choisissez le type de location qui vous convient le mieux. Puis respectez les obligations qui vous incombent en tant que propriétaire bailleur. Suivez les différentes étapes pour la mise en location de votre bien afin de le louer de manière sereine.