Logement décent : définition, critères et sanctions

La législation française interdit la mise en location de biens qui ne peuvent pas être qualifiés de décents. Ces critères de décence permettent de protéger les locataires, de garantir leur sécurité physique et sanitaire, et de lutter contre les passoires énergétiques. Ne pas respecter ces conditions de décence peut entraîner de lourdes sanctions. Alors, qu’est-ce qu’un logement décent ? Découvrez notre guide complet !

Qu’est-ce qu’un logement décent ? Définition

La définition d’un logement décent est assez simple : il s’agit d’un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des locataires. Il doit également posséder tous les équipements nécessaires pour y habiter normalement.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 décrit ainsi les normes d’habitabilité des logements :

« le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

La loi Alur du 24 mars 2014 inclut également de nouveaux enjeux du développement durable, notamment vis-à-vis des performances énergétiques des logements.

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Quels sont les logements concernés ?

Les critères de décence doivent obligatoirement être respectés pour mettre en location un logement, et doivent perdurer tout au long du bail locatif. Cela s’applique à toutes les locations à titre de résidence principale (occupation pendant au moins 8 mois par an) ou celles à usage mixte professionnel et habitation principale. Cela concerne les biens loués vides comme meublés. Les logements-foyers et les logements à destination des travailleurs agricoles ne sont pas concernés.

Les critères d’un logement décent

Sécurité physique et conditions sanitaires

Le premier critère d’un logement décent concerne la sécurité physique du locataire. Il faut que l’habitation soit mise hors d’eau et être à l’abri des infiltrations en cas d’intempéries. La toiture doit être en bon état, de même que les menuiseries extérieures et le gros œuvre en règle générale.

Tout ce qui relève des revêtements, tuyauteries et autres matériaux de construction ne doit pas présenter de danger immédiat. Il convient également de vérifier la mise aux normes de l’électricité et du gaz, la présence d’une ventilation, ou encore l’installation de garde-fous sur les escaliers et les fenêtres en hauteur.

Dimensions et surface habitable

Le décret de logement décent du 30 janvier 2002 mentionne également que l’habitation doit posséder une surface minimale. Le bien mis en location doit disposer d’au moins d’une pièce principale avec :

• une surface habitable minimum de 9 m² ;
• une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ;
• un volume habitable d’au moins 20 m³.

Dans les superficies qui ne sont pas prises en compte, on retrouve les terrasses, loggias, balcons, combles non aménagés, caves, sous-sols, vérandas et parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. En cas de colocation, il faut également respecter une surface habitable minimale de 9 m² par colocataire. 

Niveau de confort et d’équipement

Un logement décent doit également comporter un dispositif de chauffage avec une arrivée d’énergie. Autres éléments indispensables : un coin cuisine, une desserte en eau potable, une évacuation des eaux usées, des sanitaires et une installation électrique.

Performance énergétique

Depuis le 1er janvier 2018, tous les logements loués doivent offrir des performances énergétiques minimales en termes d’étanchéité à l’air extérieur et d’aération. Pour qu’un logement soit « énergétiquement » décent, il faut respecter les obligations ci-dessous : 

• protéger contre les infiltrations d’air parasites ;
• offrir une étanchéité suffisante pour les portes et les fenêtres, ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur ;
• disposer de trappes pour les cheminées.

Il n’y a pas de seuil de performance énergétique minimale. Toutefois, ces mesures permettent de lutter contre les passoires énergétiques et les habitations très énergivores.

Absence d’animaux nuisibles et parasites

Enfin, un logement décent garantit l’absence d’une infestation par toute espèce nuisible ou parasitaire. Il ne faut pas que l’habitation soit infestée par des animaux nuisibles (comme les rats) ou des parasites (comme des cafards ou des punaises de lit). Les frais de traitement sont à la charge du propriétaire. Seule exception : si cette infestation est la conséquence d’un manque d’hygiène ou de précaution du locataire.

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Le diagnostic de décence du logement

Il existe un diagnostic de décence du logement : ce dernier permet de repérer tous les éléments techniques qui ne répondent pas objectivement aux critères de décence mentionnés par la législation en vigueur. On appelle également ce diagnostic le constat de logement décent. Il se destineAide à l’installation de panneaux solaires : 7 solutions en 2023 aux propriétaires bailleurs qui désirent s’assurer que leur bien est décent avant de le mettre en location.

Ils obtiennent ainsi un certificat d’habilité et de décence en tant que preuve à faire apparaître dans le bail de location. Pour réaliser ce diagnostic, il faut faire appel à un professionnel diagnostiqueur certifié, c’est-à-dire qui détient les certifications adéquates. Si un propriétaire réalise des travaux entre deux diagnostics, il sera nécessaire d’en faire un nouveau avant la mise en location.

Logement non décent : quelles sanctions ?

Il n’est pas légal de louer un logement non décent. Si un locataire pense que son logement ne respecte pas les critères de décence obligatoires, il peut saisir le juge du tribunal d’instance à tout moment. S’il obtient raison, le locataire peut demander des dommages et intérêts à son bailleur. Il peut aussi exiger la réalisation de travaux et demander une baisse de loyer tant que ces travaux ne sont pas faits.

La loi autour de la décence des logements permet donc d’éviter les situations abusives. Elle protège les locataires, surtout les plus vulnérables aux faibles ressources ou ceux qui recherchent des biens sur des marchés à forte tension locative comme à Paris. Cela permet également d’améliorer la qualité globale des habitations louées et leurs performances énergétiques dans une démarche de construction plus durable !