Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriété et à quoi sert-il ?

Un syndic de copropriété est essentiel à l’organisation d’une copropriété. Composé de l’ensemble des copropriétaires, le syndic de copropriété est le représentant légal de la copropriété. Il se charge de prendre les décisions importantes concernant la gestion de la copropriété autour de questions clés telles que les travaux d’entretien ou le budget. Obligatoire, il existe néanmoins différents modèles de syndic. Définition du syndic de copropriété, rôle, obligations, fonctionnement… On fait le point !

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

Un syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui représente et gère une copropriété légalement. C’est la loi du 10 juillet 1965 qui précise le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le rôle des différents organes de la copropriété.

Ainsi, un syndicat de copropriété est par définition le représentant de l’ensemble des copropriétaires. Créé sans formalité à la naissance de la copropriété, il est élu à la majorité absolue par les copropriétaires de l’immeuble. Chargé d’agir en lieu et place de la copropriété, le syndic doit en assurer :

• l’administration ;
• la gestion des finances.

Bon à savoir

Il existe deux types de syndics de copropriété : les syndics professionnels  et les syndics non professionnels (bénévoles ou coopératifs).

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Avoir un syndicat de copropriété est-il obligatoire ?

Le syndic de copropriété est un acteur indispensable à la gestion d’une copropriété. Tous les immeubles soumis au régime de la copropriété sont donc tenus d’avoir un syndicat de copropriété, selon la loi du 10 juillet 1965. Cette obligation légale vaut pour toutes les copropriétés, quels que soient le nombre de lots ou le budget.

Pourtant, il existe certaines situations où une copropriété peut se retrouver dépourvue de syndic. C’est notamment le cas lorsque :

• le mandat n’a pas été prolongé à temps ;
• les copropriétaires ont destitué le syndic sans en élire un autre durant l’assemblée générale ;
• le syndic est empêché de remplir ses fonctions pour des raisons exceptionnelles (décès, maladie, accident grave, etc.).

L’absence de syndic de copropriété est préjudiciable pour la copropriété. Un problème sur l’immeuble en copropriété peut vite constituer un litige. Sans responsable légal, les copropriétaires ne peuvent pas saisir la justice. C’est pourquoi il est impératif pour les copropriétaires d’élire rapidement un nouveau syndic.

Bon à savoir

La loi Macron de 2015 modifie la loi du 10 juillet 1965 et dispose que « tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale, aux fins de désigner un syndic ».

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Rôle d’un syndic de copropriété et missions

Le syndicat de copropriété a donc pour rôle principal de gérer l’administration et les finances de la copropriété. Représentant légal du syndic de copropriétaires, il se charge de :

• s’occuper de l’immatriculation de la copropriété ainsi que du carnet d’entretien de l’immeuble  ;
• l’administration de l’immeuble, de son entretien et sa conservation  ;
• tenir la comptabilité du syndic des copropriétaires  ;
• la mise à jour des données financières annuelles auprès du Registre National des Copropriétés (RNC)  ;
• convoquer une assemblée générale par an  ;
• élaborer les budgets prévisionnels et de définir le programme de travaux qu’il soumet au vote des copropriétaires durant l’Assemblée Générale  ;
• procéder aux appels de fonds et aux recouvrements éventuels des impayés  ;
• veiller au respect et à l’application des décisions prises lors de l’assemblée générale  ;
• suivre et faire exécuter les travaux nécessaires  ;
• négocier et conclure les contrats souscrits pour le compte du syndicat  ;
• régler les prestataires  ;
• gérer le personnel salarié du syndicat tel que le gardien ou l’employé d’immeuble.

Bon à savoir

Les documents de copropriété sont accessibles à tous les copropriétaires et à tous les membres du Conseil syndical. Le syndic de copropriété doit les tenir à disposition et en assurer la sécurité via un extranet (loi ALUR).

Comment fonctionne le syndicat de copropriété ?

Le syndic de copropriété est choisi pour un mandat de un à trois ans renouvelables. Il peut être en auto-gestion (bénévole ou coopératif) ou professionnel, mais doit être élu à la majorité absolue lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Attention, si le syndic a participé à la construction du bâtiment, son mandat ne peut alors pas dépasser un an.

À noter que le contrat type du syndic est encadré par la loi ALUR. Il doit nécessairement préciser :

• les modalités et conditions d’exécution de la mission du syndic de copropriété est possible  ;
• sa rémunération  ;
• la durée  ;
• les autres clauses obligatoires (démissions du syndic ou conditions de révocation).

À l’issue du mandat, le syndic de copropriétaires peut décider de reconduire son contrat ou bien d’élire un nouveau syndic obligatoire. En cas de fautes, il est possible de révoquer le syndic de copropriété.

Bon à savoir

Un syndic non professionnel (bénévole ou coopératif) assure les mêmes missions qu’un syndic professionnel. La différence ? C’est un co-propriétaire ou un collectif de co-propriétaires qui détient la qualité de syndic.

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Quelles sont les obligations d’un syndic de copropriété ?

Le syndicat de copropriété est dans l’obligation d’informer les propriétaires et locataires de l’immeuble des décisions prises en assemblée générale. Chaque année, il doit convoquer au moins une assemblée générale ordinaire pour laquelle il :

• établit l’ordre du jour avec le conseil syndical ;
• organise la tenue ;
• rédige le compte-rendu de réunion ;
• puis diffuse le procès-verbal aux copropriétaires.

Cette réunion annuelle est l’occasion de dresser le bilan des actions menées. De plus, cela donne lieu également au vote du budget prévisionnel de l’année à venir (nécessaire au fonctionnement de l’immeuble).

Par ailleurs, le syndic professionnel (dont la profession est encadrée par la loi Hoguet du 2 juillet 1970), doit répondre aux obligations suivantes :

• avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle ;
• posséder une carte professionnelle (délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie) ;
• présenter une garantie financière suffisante pour assurer le recouvrement des fonds ;
• disposer d’un compte bancaire au nom de la copropriété.

Bon à savoir

Le syndic de copropriété n’est pas tenu de demander l’autorisation des copropriétaires pour les travaux d’entretien courant. En revanche, celle-ci est requise pour les travaux les plus importants (réfection de toiture, ravalement de façade, etc.).

A retenir sur le syndicat de copropriété

Le syndic de copropriété est essentiel au bon fonctionnement d’un immeuble. Sa responsabilité principale consiste aussi bien à gérer et administrer les parties communes de la copropriété qu’à garantir le bon respect du règlement. Véritable chef d’orchestre, son rôle est loin d’être anodin. C’est pourquoi il est important de prendre le temps de choisir un bon syndic de copropriété et de faire jouer la concurrence.