Surface habitable d’une maison : définition et calcul

Vous cherchez à savoir comment calculer la surface habitable de votre maison ? Cette information est essentielle, notamment si vous souhaitez vendre, acheter ou louer un bien immobilier. La surface habitable sert en effet à définir la taille du logement. Mais qu’est ce  qui est pris en compte dans cette mesure ? Voici notre guide pour mieux comprendre la surface habitable.

Qu’est-ce que la surface habitable ?  

La surface habitable est définie par le Code de la construction et de l’habitation (article R.111-2). Il s’agit de la surface totale des pièces dans lesquelles vous pouvez vivre et vous déplacer librement, à condition que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 m. Cela comprend donc la buanderie, les sanitaires, les chambres, la cuisine, la salle à manger, le couloir ainsi que le cellier. 

En revanche, la surface habitable ne tient pas compte de la surface occupée par les éléments suivants : 

• murs ;
• cloisons ;
• marches et cage d’escalier ; 
• portes et fenêtres ; 
• autres espaces non habitables comme les combles non aménagés, sous-sols, caves, terrasses, balcons, vérandas ou remises. 

La surface habitable est un indicateur important, car elle détermine la taille réelle d’un bien. Ainsi, elle peut être utilisée pour le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou le calcul des charges locatives.  

Surface habitable et surface de plancher : quelle différence ? 

Il est facile de confondre surface plancher et surface habitable, pourtant ces deux notions sont différentes :

• Surface de plancher : inclus toutes les surfaces couvertes et closes, peu importe leur usage, c’est-à-dire les combles aménageables, mais aussi les vérandas, caves et sous-sols. Les murs et les espaces comptabilisés dans la surface de plancher doivent être néanmoins supérieurs à 1,80 m.
• Surface habitable : contrairement à la surface de plancher, la surface habitable n’inclut que les pièces à usage de vie quotidienne. Comme indiqué précédemment, les espaces techniques tels que le garage ou les combles non aménagés ne sont pas pris en compte.

Quelles pièces rentrent dans le calcul de la surface habitable ?

Toutes les pièces principales sont comptabilisées dans la superficie habitable. Il s’agit des pièces que vous utilisez au quotidien, comme :

• les chambres.
• le salon ou la salle à manger.
• la cuisine, qu’elle soit ouverte ou séparée
• la salle de bains et les salles d’eau, à condition que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 m.
• les bureaux ou dressing s’ils sont utilisés comme pièces de vie.

Pour simplifier, les espaces qui sont à prendre en compte dans le calcul de la surface habitable doivent être utilisables toute l’année. Ce sont des pièces qui participent au confort de vie des occupants.

Qu’est-ce qui ne compte pas dans la surface habitable ?

Certaines parties de la maison sont à exclure de la surface habitable, car elles ne répondent pas aux critères d’utilisation quotidienne ou de hauteur minimale sous plafond. Cela concerne notamment : 

• les greniers ou combles non aménagés et dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
• les caves, sous-sols et celliers ;
• les espaces de stationnement ou les garages ;
• les terrasses, balcons et vérandas ;
• les cabanons de jardin ou autres constructions annexes non destinées à l’habitation permanente.

Pour y voir plus clair, voici un tableau comparatif de ce qui est inclus dans la surface de plancher et la surface habitable : 

Comment calculer la surface habitable d’une maison ?

Pour calculer la surface habitable, il suffit de :

• mesurer la surface au sol de toutes les pièces intérieures de votre maison dont la hauteur est au moins de 1,80 m (y compris les placards) ; 
• puis, vous multipliez la longueur et la largeur, en mètre ; 
• enfin, il ne vous reste plus qu’à additionner toutes les superficies pour obtenir la surface en m2 habitable. 

Attention, il est impératif d’exclure les zones non habitables ainsi que les escaliers, gaines et murs pour le calcul de la surface habitable. 

Surface habitable, surface utile et loi Carrez

La surface habitable n’est pas la seule mesure utilisée pour évaluer un bien immobilier. D’autres notions comme la surface utile et la surface loi Carrez sont également importantes.

Surface utile

La surface utile correspond à la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes, comme les sous-sols ou les combles. En toute logique, elle est donc supérieure à la surface habitable et donne une idée plus complète de l’espace total du bien.

À noter que les pièces annexes concernent tout ce qui est en dehors du logement comme les garages, loggias, terrasses, balcons, vérandas et autres dépendances. Là encore, les parties communes et espaces inférieurs à 1,80 m ne sont pas pris en compte. 

Loi Carrez

La surface dite Carrez est calculée de la même façon que la surface habitable. La différence ? Elle prend également en compte les éléments suivants à la condition que la hauteur sous plafond atteigne au moins 1,80 m : 

• les combles non aménagés ;
• les vérandas ; 
• les greniers ; 
• les réserves et remises.  

Attention, pour calculer la surface en loi Carrez, veillez à exclure les caves, garages et balcons. 

Le diagnostic loi Boutin pour la surface habitable d’une maison

Le diagnostic loi Boutin est obligatoire pour toute location de logement non meublé. Il sert à certifier la surface d’un logement (directement occupable). C’est pourquoi la superficie des combles non aménagés doit être exclue de son calcul. Ce diagnostic doit être joint au contrat de location si le bien est loué vide. Cet indicateur garantit avec précision la surface habitable et permet au locataire de demander une révision du loyer en cas d’erreur.

Pour résumer

Connaître la surface habitable fait partie des mesures indispensables. Contrairement à la surface de plancher, elle ne prend en compte que les espaces réellement habitables au quotidien et exclut les espaces techniques comme les sous-sols, garages, ou balcons. Pour éviter toute confusion et garantir la légalité des transactions, il est essentiel de bien comprendre les différences entre la surface au sol d’une maison habitable, la surface utile ou encore la loi Carrez. Le meilleur moyen reste encore de solliciter l’aide d’un professionnel compétent.