Séquestre chez notaire pour l’achat d’un bien : le guide

Si vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, vous devrez bientôt signer une promesse ou un compromis de vente afin de ne pas perdre cette opportunité. Au moment de la signature, il est courant de mettre une somme en séquestre pour l’achat d’une maison ou appartement. Un séquestre est un dépôt de garantie gelé jusqu’à la vente. Le jour J, le montant du séquestre est déduit du prix de vente total. Définition du séquestre et procédures : voici tout ce que vous devez savoir sur le séquestre chez notaire avant de signer votre avant-contrat.

Qu’est-ce qu’un séquestre chez le notaire ?

Une somme mise en séquestre est un acompte constituant une preuve de l’engagement de l’acheteur au moment de signer l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente).

Cette pratique est courante et particulièrement appréciée des vendeurs : en effet, si l’acquéreur a encore la possibilité de se rétracter suite à la signature de l’avant-contrat, ce n’est pas le cas du vendeur. Le séquestre immobilier vise donc à rassurer le vendeur à cette étape cruciale.

1. L’acquéreur verse le montant sur un compte séquestre ou auprès d’un organisme dédié  ;
2. La somme est alors bloquée chez le notaire jusqu’à la signature de l’acte de vente ;
3. Le séquestre est versé au vendeur à l’occasion de la vente finale.

Est-ce que le séquestre est obligatoire ?

Non, dans la plupart des cas, il n’est pas obligatoire de verser un séquestre pour un achat immobilier. Toutefois, cette pratique est entrée dans l’usage des transactions immobilières au point de devenir la norme. Si vous ne souhaitez pas verser cet acompte, le vendeur pourrait se montrer plus réticent à vous accorder la vente.

Conformément au Code de la construction et de l’habitation, le séquestre est obligatoire dans les deux cas suivants : 

• la promesse de vente longue durée (supérieure à 18 mois), avec un séquestre représentant au minimum 5 % du prix total ;
• la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), avec un séquestre s’élevant à 5 % de la valeur prévisionnelle du bien à 1 an, ou 2 % pour une date de réalisation à partir de 2 ans.

Quel est le montant d’un séquestre immobilier ?

Pour les ventes immobilières où le séquestre n’est pas obligatoire, son montant n’est pas non plus réglementé. Le montant du séquestre doit alors être négocié entre les parties, sachant qu’il représente généralement 5 à 10 % du prix de vente total.

Lors de la signature, la somme est bien versée par l’acheteur et donc débitée de son compte, même si le vendeur ne percevra les fonds qu’après la vente. L’acheteur doit être en mesure de financer le séquestre en fonds propres, car aucun prêt immobilier ne sera consenti avant la vente définitive. Sur négociation, le montant du séquestre peut être inférieur à 5 % si vous n’êtes pas en mesure d’avancer les fonds nécessaires le jour du compromis ou de la promesse de vente.

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Séquestre chez le notaire : comment faire ?

Habituellement, la mise en séquestre s’effectue auprès du notaire en charge de la vente immobilière. Dans certains cas, l’acquéreur sera ensuite amené à solliciter la récupération du séquestre auprès du notaire ou de l’interlocuteur concerné.

Comment verser un séquestre immobilier

Plusieurs cas de figure existent pour le versement du séquestre lors d’une vente immobilière :

• Signature d’un avant-contrat chez le notaire : le notaire dépose le montant du séquestre à la Caisse des dépôts et consignations (CDC), ou sur autre compte permettant de bloquer la somme jusqu’à la finalisation de la vente ou la rétractation de l’acquéreur.
• Signature sous seing privé auprès de l’agence immobilière : l’agent immobilier ouvre un compte séquestre au nom de l’acheteur, uniquement affecté à ce type de fonds. Ce compte n’engendre pas d’intérêts pour l’agent immobilier.
• Versement de la somme directement au vendeur : cette démarche est généralement déconseillée car il peut s’avérer compliqué de récupérer la somme en cas de rétractation ou d’échec de la vente.

S’il est possible de verser le séquestre quelques jours après la signature de l’avant-contrat, il est préférable de procéder au versement le jour même, afin de l’inclure dans la documentation officielle de la promesse ou du compromis de vente. Bien entendu, le montant du séquestre est déduit du prix total à verser le jour de la vente.

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Comment récupérer le séquestre notaire ?

Pour débloquer le séquestre, l’accord écrit des deux parties est nécessaire. Voici les deux motifs de rétractation ouvrant droit au déblocage du compte séquestre au profit de l’acquéreur. En cas de difficulté, le tribunal compétent peut être saisi.

Délai légal

Après signature, le délai de rétractation reste valable malgré le versement du séquestre. Ce délai légal s’élève à 10 jours à compter du lendemain de la notification de l’acte, ou de la signature si le document est remis en main propre. Le séquestre vous sera intégralement restitué en cas de rétractation dans le délai légal, sans avoir besoin de vous justifier. 

Le délai de restitution des fonds est alors de 21 jours.

Clause suspensive

En cas de rétractation hors délai, l’acompte ne peut être restitué que si vous faites valoir une clause suspensive. Il peut s’agir par exemple du refus d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. Le vendeur devra être averti de la situation dans les délais.

La somme doit dans ce cas être restituée dans les 15 jours suivant votre demande.

Séquestre chez notaire pour des travaux

Un séquestre peut être réalisé dans le cadre des travaux liés à une vente immobilière.

Travaux à effectuer avant la vente 

Le séquestre est une garantie pour les deux parties.

• Le vendeur peut ainsi faire réaliser les travaux sollicités par les acquéreurs en sachant qu’un certain montant a été provisionné.
• Réciproquement, l’acquéreur peut faire jouer cet argument pour que les travaux inscrits dans le compromis de vente soient effectués par le vendeur avant la signature de l’acte final.

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Travaux à effectuer après la vente

En tant que propriétaire, vous devrez réaliser des travaux de maintenance et de rénovation pour assurer le bon état de votre bien immobilier. Une somme d’argent préalablement mise en séquestre vous permet de financer vos travaux sans faire d’emprunt, selon les conditions suivantes : 

• une fois mise en séquestre chez le notaire, la somme est bloquée jusqu’à la présentation des factures de travaux  ;
• seul le propriétaire peut débloquer le séquestre pour travaux.

A retenir sur le séquestre immobilier

Vous savez à présent tout sur le rôle et le fonctionnement du séquestre pour l’achat ou la vente de votre bien immobilier ! Bien que non obligatoire, cet acompte est en pratique souvent demandé par le vendeur afin de sécuriser la transaction.