Tout savoir sur le changement de destination

Lorsqu’un bâtiment est construit, sa fonction est immédiatement définie dans le permis de construire. Elle est attachée au bien et non pas à son propriétaire. Le changement de destination d’un bien permet de transformer cet usage : d’un logement en un commerce, d’un garage en un studio, une grange en local professionnel, etc. Une demande d’autorisation d’urbanisme doit obligatoirement être déposée par le propriétaire en mairie.

L’essentiel à retenir – Modifier l’usage initial d’un bien est une démarche strictement encadrée par le code de l’urbanisme et le code de la construction et de l’habitation. Vous devez obtenir l’autorisation de la mairie. – Il ne faut pas confondre changement d’usage et changement de destination. Dans certains cas, il est indispensable d’obtenir les deux autorisations. – Pour un changement de destination sans autorisation, les sanctions sont sévères.

Qu’est-ce qu’un changement de destination d’un bien ?

Changer la destination d’un bâtiment implique une modification de l’affectation d’origine du bâtiment, définie lors de sa construction. Certaines transformations sont autorisées par la loi, mais il est important d’obtenir l’accord de la mairie avant de transformer une grange en habitation ou en bureaux, par exemple.

La destination du bien est une information présente sur tous les documents qui concernent le bien (acte de vente, titre de propriété, bail, etc.). 

Le plan local d’urbanisme (PLU) restreint et interdit parfois certains types de destination dans des zones de la commune. Ces restrictions peuvent également concerner le nombre de places de stationnement à prévoir, l’emprise au sol autorisée ou encore la hauteur du bâtiment.

Ainsi, lors de la construction d’un bâtiment, une destination est attribuée à chaque surface close et couverte. Par la suite, une demande spécifique auprès de la mairie est obligatoire avant chaque changement de destination.

Changement d’usage vs changement de destination : quelle différence ?

Le changement d’usage et le changement de destination engendrent des procédures similaires, mais distinctes. Voici comment ne pas les confondre.

	Changement d’usage	Changement de destination
Administration concernée	Code de la construction et de l’habitation (CCH)	Code de l’urbanisme (CU)
Définition	L’usage d’un bien fait référence à son utilisation effective et personnelle. Il dépend de l’occupant du bien. Il s’agit donc d’un usage temporaire prenant fin lors de la cessation d’activité ou du déménagement d’une personne.	La destination concerne le bien immobilier. Elle reste la même en cas de changement de propriétaire puisqu’elle fait référence à sa fonction lors de sa construction. On parle alors de destination définitive et permanente.
Situations concernées	Si vous transformez un logement d’habitation en un autre usage.	Si votre bâtiment change de catégorie dans le tableau des destinations et sous destinations : transformer votre maison en boulangerie, par exemple.
Communes concernées	Principalement les zones tendues.	Tout le territoire.

Quels sont les différents types de destination et sous-destination ?

Depuis le décret du 28 décembre 2015, l’article R.151-27 du code de l’urbanisme fixe une liste de cinq destinations. Elles sont divisées en un certain nombre de sous-destinations afin de respecter le plus possible l’usage réel du local. 

Pour les PLU appliquant le décret du 28 décembre 2015
Destinations	Sous-destinations
Habitation	LogementHébergement
Commerce	Artisanat et commerce de détailRestaurationCommerce de grosActivités de service où s’effectue l’accueil de la clientèleCinémasHôtelsAutres hébergements touristiques
Exploitation agricole et forestière	Exploitation agricoleExploitation forestière
Équipement d’intérêt collectif et services publics	Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilésLocaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilésÉtablissements d’enseignement, de santé et d’action socialeSalles d’art et de spectaclesÉquipements sportifsLieux de culteAutres équipements recevant du public
Autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire	IndustrieBureauEntrepôtCentre de congrès et d’expositionCuisine dédiée à la vente en ligne

Dans certaines communes, la dernière révision du PLU est antérieure au 1er janvier 2016 et l’ancienne liste des 9 destinations s’applique encore. Voici la liste qui vous concerne alors : 

• Habitation
• Hébergement hôtelier
• Bureaux
• Commerce
• Artisanat
• Exploitation forestière ou agricole
• Service public ou d’intérêt collectif

En cas de doute, contactez la mairie.

Comment faire pour changer la destination d’un bâtiment ?

Changer la destination d’un bâtiment est une pratique courante. Selon votre projet, vous aurez toutefois besoin de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable en mairie, d’obtenir une autorisation de changement d’usage ou encore une autorisation de la copropriété.

Les autorisations à obtenir pour changer la destination d’un bien

Selon votre cas, jusqu’à trois autorisations peuvent être nécessaires pour changer la destination d’un bâtiment.

1- L’autorisation d’urbanisme

Encadrée par le code de l’urbanisme, le changement de destination est une procédure nécessitant : 

• une déclaration préalable de travaux ;
• ou un permis de construire.

Si vous devez modifier la façade du bâtiment ou ses structures porteuses (création ou agrandissement d’une ouverture, démolition d’un plancher ou d’un mur porteur et autres travaux de gros œuvres…), une demande de permis de construire sera nécessaire. Dans les autres cas, une déclaration préalable de travaux suffit.

2 – L’autorisation de changement d’usage en zone tendue

Dans les zones tendues de certaines villes, l’offre de logement est insuffisante face à la demande et les refus de changement de destination sont plus fréquents. En effet, une demande de changement d’usage est obligatoire en zone tenue, en plus de l’autorisation d’urbanisme.

Votre projet entraîne la suppression d’un logement ? La création d’un logement de surface équivalente vous sera imposée pour compenser cette perte. Une autorisation temporaire à titre personnel peut parfois être délivrée lorsque cette compensation est impossible, sous certaines conditions fixées par la réglementation de votre commune.

3 – L’autorisation de la copropriété

Si le bien concerné se trouve au sein d’un immeuble en copropriété, l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires doit être obtenu avant de changer la destination du local. Vous devez obtenir cette autorisation avant le dépôt du permis de construire ou de la déclaration préalable. Si vous omettez cette démarche, votre demande d’urbanisme pourra être annulée pour fraude.

4 – L’autorisation d’ouverture au public

Si votre projet de changement de destination implique que votre bâtiment se transforme en un établissement recevant du public, vous devrez obtenir une autorisation d’ouverture au public. Cela engendre notamment la réalisation de travaux permettant de respecter les règles d’accessibilité, mais aussi les règles de sécurité concernant les risques d’incendie, notamment.

Payer la taxe d’aménagement

Changer la destination d’un bâtiment engendre parfois le paiement d’une taxe d’aménagement. C’est notamment le cas pour transformer un bâtiment agricole en logement.

Les démarches à effectuer auprès de la mairie

Pour vérifier la conformité de vos travaux à la réglementation en vigueur concernant l’occupation et l’utilisation des sols, vous devez déposer un dossier auprès du service urbanisme de votre mairie. Son dépôt se fait :

• en main propre contre décharge ;
• en courrier recommandé avec accusé de réception ;
• ou en ligne sur le site internet de votre commune.

Une fois le délai d’instruction passé, la mairie vous adresse : 

• un arrêté de non-opposition (c’est-à-dire son accord) ;
• ou un arrêté d’opposition (c’est-à-dire son refus).

L’absence de réponse de la mairie une fois le délai écoulé équivaut à une autorisation tacite. Nous vous conseillons toutefois de contacter votre mairie pour vous en assurer avant de commencer des travaux.

Bon à savoir : La mairie est en droit de suspendre le délai d’instruction pendant 3 mois ou de refuser votre dossier de changement de destination en cas de pièces justificatives manquantes.

Déclaration préalable pour un changement de destination

Un changement de destination sans travaux doit faire l’objet d’une déclaration préalable. Pour un changement de sous-destination sans travaux, cette demande n’est pas nécessaire.

Pour étudier votre dossier, l’administration a besoin de plusieurs documents. Pour effectuer votre déclaration préalable pour un changement de destination, vous aurez besoin de fournir les documents suivants : 

• le formulaire Cerfa n°13404 rempli et signé ;
• un plan de situation DP1, permettant de repérer l’emplacement exact de votre terrain à l’intérieur de la commune ;
• des photographies DP7 et DP8, pour identifier le bâtiment dans son environnement proche et lointain. 

Délai classique	1 mois
Délai pour des travaux nécessitant l’avis d’un architecte des Bâtiments de France	2 mois

Permis de construire pour un changement de destination

Pour effectuer votre demande de permis de construire pour un changement de destination, vous aurez besoin de fournir les documents suivants :

• le formulaire Cerfa n°13409 rempli et signé ;
• les plans de situation, de masse, de coupe, des façades et toitures, etc.

D’autres pièces justificatives peuvent être nécessaires en fonction du projet.

Délai classique	2 mois
Délai pour des travaux nécessitant l’avis d’un architecte des Bâtiments de France	3 mois

Quelles sanctions pour un changement de destination sans autorisation ?

Le changement de destination d’un bâtiment est obligatoirement soumis à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Si vous n’effectuez pas ces démarches, vous vous exposez à des sanctions lourdes et cumulables : 

• une amende civile plafonnée à 50 000 € (Article L651-2 du CCH) par local irrégulièrement transformé en meublé de tourisme ;
• l’expulsion des occupants ;
• l’exécution des travaux de remise en état avec une astreinte de 500 € maximum par jour de retard (Article L481-1 du Code de l’urbanisme), etc.

Avant de transformer votre ancien garage en local commercial ou votre appartement en cabinet dentaire, vous savez désormais quelles démarches effectuer en mairie. Une fois votre déclaration préalable ou votre permis de construire accepté, vous pourrez contacter des artisans pour la réalisation des travaux.