Quelle est la réglementation pour des travaux en copropriété ?

Réaliser des travaux dans un immeuble en copropriété ne se décide pas au hasard. Certaines interventions exigent l’accord de l’ensemble des copropriétaires, d’autres non. Avant de contacter des artisans, mieux vaut bien vérifier la réglementation et distinguer ce qui relève de votre logement et ce qui touche aux parties communes.

Travaux en copropriété : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Avant d’entreprendre des travaux dans un immeuble collectif, il est important de bien comprendre comment fonctionne une copropriété et quelles règles encadrent les projets.  

Le rôle de la copropriété

Une copropriété réunit plusieurs propriétaires au sein d’un même immeuble. Son rôle : assurer la bonne gestion de l’immeuble et le respect du cadre de vie collectif.

Chaque copropriétaire possède : 

• sa partie privative, c’est-à-dire son logement  ; 
• une quote-part des parties communes : toiture, murs porteurs, escaliers, cour, réseaux de plomberie ou d’électricité.

Quant au syndic, il est chargé d’appliquer les décisions de l’assemblée générale et de veiller au respect du règlement de copropriété. 

Différence entre parties privatives et parties communes

Avant toute demande, il faut identifier l’endroit où les travaux en copropriété ont lieu :

• Les parties privatives sont l’intérieur de votre logement : murs non porteurs, sols, plafonds, cloisons, sanitaires, cuisine, revêtements.
• Les parties communes concernent la structure et les équipements collectifs : locaux des services communs, cours, voies d’accès, parcs et jardins, couloirs, murs porteurs, toiture, façades, canalisations principales ou gaines techniques.

A lire également : Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriété et à quoi sert-il ?

Quels travaux nécessitent l’accord de la copropriété ?

Les travaux qui touchent à la structure ou modifient l’aspect de l’immeuble doivent être votés en assemblée générale de copropriété.

Exemples de travaux privatifs soumis à autorisation

Même s’ils concernent votre logement, certains travaux de copropriété affectant les parties privatives exigent un vote :

• abattre un mur porteur ou créer une ouverture ;
• changer les fenêtres ou les volets visibles de l’extérieur ;
• installer une climatisation ou une hotte à extraction en façade ;
• raccorder des équipements au réseau collectif (eau, gaz, chauffage collectif) ;
• changer la destination d’un local (une cave transformée en logement, par exemple).

Travaux collectifs décidés en assemblée générale

Certains travaux sont à l’initiative du syndicat des copropriétaires :

• entretien et rénovation des parties communes (ravalement de façade, toiture, ascenseur, couloirs) ;
• travaux d’économies d’énergie (isolation, ventilation, changement de chaudière collective) ;
• travaux d’amélioration et de confort (accès aux personnes à mobilité réduite, pose de bornes électriques, d’un local vélo, etc.).

Ces interventions peuvent être financées via le fonds de travaux copropriété, alimenté chaque année par les copropriétaires et destiné à anticiper les rénovations importantes.

A lire également : Tout savoir sur le changement de destination

Quels travaux ne nécessitent pas l’accord de la copropriété ?

Les travaux purement intérieurs sont généralement libres. Vous pouvez par exemple :

• repeindre l’ensemble de votre logement : 
• poser un nouveau sol ; 
• rénover une cuisine ;
• remplacer des équipements sans modifier les réseaux ;
• aménager un dressing ou une salle d’eau sans toucher aux canalisations communes.

⚠️ Attention : même libres, ces travaux doivent respecter les normes électriques et acoustiques, ainsi que les règles de bon voisinage.

A lire également : Comment rénover une vieille cuisine sans tout refaire ? Le guide

Travaux soumis à autorisation : démarches et étapes

Pour les travaux nécessitant un accord, il faut respecter plusieurs étapes. 

1. Constituer un dossier complet 

Un bon dossier doit décrire précisément le projet : plans, croquis, photos, devis, matériaux envisagés. Plus le contenu est clair, plus les copropriétaires peuvent se projeter.

2. Envoyer la demande au syndic 

Le courrier doit être envoyé au moins trois semaines avant la date d’envoi des convocations à l’assemblée générale.

3. Faire voter les travaux en copropriété

Le vote dépend du type de travaux :

• pour les travaux d’entretien, la décision est adoptée à la majorité simple (majorité de l’article 24) ;
• pour les travaux d’amélioration ou de transformation mineure, la majorité absolue (majorité de l’article 25) ;
• pour les modifications importantes du règlement ou de la structure, une double majorité (majorité de l’article 26).

4. Attendre la notification officielle 

Les travaux en copropriété ne peuvent commencer qu’après réception du procès-verbal de l’assemblée.

A lire également : Comment faire une demande préalable de travaux ? Etapes

Quels sont les horaires à respecter pour faire des travaux en copropriété ?

Même autorisé, le chantier doit respecter la tranquillité des occupants. Les horaires de travaux de copropriété peuvent varier, mais la plupart des règlements suivent les mêmes plages :

• du lundi au vendredi : de 8 h à 12 h et de 14 h à 19 h ;
• le samedi : de 9 h à 12 h et de 15 h à 19 h ;
• interdits le dimanche et les jours fériés.

Qui doit financer les travaux en copropriété ?

La répartition des coûts dépend du type de travaux.

Travaux privatifs

Les travaux privatifs sont entièrement à la charge du copropriétaire concerné (rénovation d’une salle de bain, changement de sol ou d’aménagement intérieur).

Travaux collectifs

Le financement des travaux collectifs est proportionnel à la taille de leur lot. Le montant est partagé entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes de copropriété. C’est le syndic qui en assure la gestion, les appels de fonds et le suivi du budget.

A savoir que même un copropriétaire ayant voté contre doit participer financièrement si les travaux sont adoptés.

Travaux mixtes

Lorsqu’un chantier concerne à la fois une partie privative et commune (exemple : colonne d’eau traversant un appartement), la répartition des frais est décidée en AG.

Refus de la copropriété pour des travaux privatifs : quels sont mes recours ?

Un refus peut être justifié si les travaux mettent en cause la sécurité, l’aspect de l’immeuble ou les droits des autres copropriétaires.

Solutions en cas de refus 

Généralement, des travaux de copropriété qui ne nuisent pas aux autres copropriétaires n’ont pas de raison d’être rejetés. Mais en cas de refus jugé abusif, plusieurs recours existent :

• présenter une version modifiée du projet à la prochaine assemblée (avec des plans ou matériaux différents) ;
• saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du refus.

Avant d’aller en justice, tentez toujours un dialogue avec le syndic ou le conseil syndical. Une solution amiable est souvent possible.

Le cas des travaux énergétiques en copropriété 

Les travaux de rénovation énergétique en copropriété (isolation, ventilation, chauffage collectif) bénéficient d’un cadre particulier. S’ils respectent les exigences légales en matière d’énergie, un juge peut autoriser le chantier même en cas de désaccord de la copropriété.

Conformément à la loi Climat et résilience, les copropriétés sont d’ailleurs progressivement tenues d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT). Élaboré à partir du diagnostic de performance énergétique (DPE), de l’analyse du bâti et de ses équipements, le PPT programme les travaux sur 10 ans.

Les objectifs : 

• préserver le bâti ; 
• garantir la sécurité des occupants ; 
• améliorer la performance énergétique.

Travaux sans autorisation en copropriété : quelle sanction ?

 Un chantier en copropriété sans vote vous expose à une sanction en cas de travaux sans autorisation. Les conséquences possibles :   

• remise en état obligatoire : le syndicat peut exiger le démontage ou la remise en conformité ;
• procédure judiciaire : la copropriété peut saisir le tribunal pour faire cesser les travaux ;
• sanctions financières : réparations et indemnités à la charge du copropriétaire fautif ;
• responsabilité civile : en cas de dommage à l’immeuble ou aux voisins, le propriétaire peut être tenu responsable.

A retenir sur les travaux en copropriété

Rénover en copropriété demande un minimum d’anticipation. En identifiant les autorisations nécessaires et en respectant l’accord de la propriété, vous évitez les litiges et les surcoûts. Besoin d’un professionnel habitué aux travaux en copropriété ? Obat Travaux vous met en relation avec des artisans qualifiés, proches de chez vous.