Refus du permis de construire : comment faire ?

Le refus d’un permis de construire peut décourager, surtout lorsqu’il s’agit de réaliser un projet immobilier qui vous tient à cœur. Vous cherchez les recours possibles suite à une décision défavorable de demande de permis ? Voici quelques conseils qui vous aideront à mieux comprendre une notification de refus et à maximiser vos chances d’obtenir une  autorisation de construire.

L’essentiel à retenirUn permis peut être refusé pour non-conformité avec le Plan local d’urbanisme (PLU), les règles d’urbanisme ou des motifs de sécurité.Après une décision de refus, vous disposez de 2 mois pour agir, que ce soit en ajustant votre projet ou en utilisant des voies de recours.Le recours gracieux ou contentieux permet de contester la décision de rejet. Pour éviter un refus de permis de construire, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’urbanisme qui connaît les exigences locales

Quelles sont les raisons fréquentes de refus d’un permis de construire ?

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles un permis de construire est rejeté. Généralement, les motifs de refus sont liés aux règles d’urbanisme locales ou à des contraintes légales.

Incompatibilité avec le plan local d’urbanisme (PLU)

Le Plan local d’urbanisme (PLU) est le document de référence qui régit les règles d’occupation des sols dans une commune. Un refus est presque certain si votre projet ne respecte pas le caractère inconstructible du PLU et s’il se trouve dans une zone protégée (non ouverte à l’urbanisation), comme :

• les abords de monuments historiques ;
• un site classé patrimoine remarquable ; 
• les réserves naturelles ;
• les parcs nationaux ; 
• un site en instance de classement. 

Bon à savoir: Outre le PLU, la carte communale ainsi que la loi du Littoral prévoient également des zones impropres à la construction.

Motifs de salubrité ou de sécurité publique

Un permis peut être refusé pour protéger la sécurité ou la salubrité publique en vertu de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. C’est notamment le cas si votre projet se situe dans une zone à risques (inondations, glissements de terrain) ou s’il perturbe l’accès aux voies de secours. 

Non-conformité avec les règles d’urbanisme

Enfin, un rejet peut être prononcé à votre demande de permis de construire si votre projet est contraire aux dispositions légales et réglementaires du PLU ou du POS (plan d’occupation des sols).

On peut notamment relever les motifs suivants : 

• la distance entre les constructions ; 
• la hauteur du projet ; 
• l’aspect extérieur de votre projet (matériaux, orientation, pente, couleur) ; 
• un nombre d’emplacements de stationnement insuffisant 

Le conseil Obat : Avant de déposer un permis de construire, veillez à demander un certificat d’urbanisme (CU) auprès de votre mairie. Ce document vous permet de connaître les règles d’urbanisme applicables et de vérifier la faisabilité de votre construction.

Comprendre la décision de refus de permis de construire

Vous avez été notifié d’un refus de permis de construire ? Prenez le temps de bien analyser les raisons de ce rejet avant de passer à l’action.

Notification de la décision de rejet

En pratique, la décision de refus vous est communiquée par lettre recommandée avec accusé de réception, voire par lettre recommandé électronique. Celle-ci doit préciser les motifs du rejet et les délais de recours, selon l’article L424-3 du Code de l’urbanisme. C’est pourquoi il est important de la lire avec attention pour bien comprendre les points à corriger ou contester.

Bon à savoir : Chaque mairie a son propre mode de fonctionnement et son propre seuil de tolérance. Généralement, le délai d’instruction d’un dossier de demande de permis de construire déposé en ligne ou en mairie est de : deux mois pour une maison individuelle et ses annexes ; trois mois pour les autres types de constructions.  Attention, l’absence de notification dans le délai imparti vaut acceptation du permis de construire. On parle de permis de construire tacite.

Délais et modalités de réponse

Vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification du refus pour réagir. Cela peut inclure des modifications du projet ou le lancement d’une procédure de recours.

Bon à savoir : Dans certains cas, le maire peut prendre un arrêté de sursis à statuer. Votre demande de permis de construire n’est alors ni acceptée ni refusée, mais sera examinée ultérieurement.

Quels sont les recours possibles suite à un refus de permis ?

Si vous êtes confronté à un refus, plusieurs recours sont envisageables pour tenter d’obtenir une révision de la décision.

Revoir sa position et ajuster le projet

La première étape consiste à analyser les motifs de refus. Parfois, de simples ajustements (hauteur du bâtiment, choix des matériaux) suffisent pour rendre le projet conforme et faciliter son acceptation. Ce type de négociation non formelle, ou règlement à l’amiable est préférable à une voie de recours. C’est aussi plus rapide. Pour cela, il suffit de prendre rendez-vous avec le service d’urbanisme afin d’obtenir davantage d’explications sur les motifs de refus de permis de construire. Par la suite, vous pouvez intégrer les modifications exigées à votre nouvelle demande. 

Recours gracieux auprès de l’autorité administrative

Le recours gracieux est une démarche visant à demander à l’autorité administrative compétente (souvent la mairie) de revoir sa position. Cela nécessite un argumentaire solide et bien documenté.

Recours hiérarchique pour un refus de permis de construire

Si la décision est prise au nom de l’État, vous pouvez former un recours hiérarchique. Il s’agit alors de s’adresser à une instance supérieure, comme le préfet, pour contester la décision de refus de permis.

À noter qu’il n’est pas nécessaire de passer par un recours gracieux pour déposer un recours hiérarchique.

Recours contentieux : contester le refus devant le tribunal administratif

Enfin, si les recours administratifs échouent ou ne sont pas envisagés, il est possible de saisir le tribunal et former un recours contentieux.  

Délai pour saisir le tribunal administratif

Vous devez engager ce recours contentieux dans un délai de 2 mois à partir de la notification de la décision de refus ou du rejet de votre recours gracieux.

Étapes pour saisir le tribunal administratif

Saisir le tribunal administratif pour contester la décision de refus d’un permis de construire requiert un certain formalisme. Voici les étapes à suivre : 

• constituer un dossier en veillant à réunir des arguments juridiques solides ; 
• déposer votre recours au greffe du tribunal administratif sans oublier d’y joindre la copie de la décision de rejet ; 
• attendre la réponse du juge. 

Coût et durée de la procédure de recours contentieux

Le recours contentieux peut coûter entre 1 000 € et 3 000 € en fonction de plusieurs paramètres, comme : 

• les honoraires du professionnel, avocat spécialisé en droit de l’urbanisme ;
• la complexité du dossier. 

Il convient de souligner que cette procédure peut être longue et durer plusieurs mois, voire parfois plus d’un an. 

Éviter un refus de permis de construire : conseils pratiques

Prévenir vaut mieux que guérir. Voici quelques conseils pour éviter un refus de demande de permis de construire. 

Consulter le PLU et les règles d’urbanisme en amont

Avant de déposer votre demande, il est primordial de bien comprendre le PLU et les règles d’urbanisme. Cela vous permettra d’adapter votre projet aux exigences locales.

Solliciter un professionnel ou un architecte pour préparer le dossier

Un professionnel du bâtiment ou un architecte peut vous accompagner dans votre projet de construction. Que vous souhaitiez construire une maison, réaliser une extension ou créer de nouvelles ouvertures, cet expert sait comment constituer et optimiser un dossier de demande de permis conforme aux règles. 

Vérifier l’ensemble des documents avant la soumission

Votre dossier de demande de permis de construire doit être complet et contenir tous les éléments demandés :

• Le formulaire de demande de permis de construire Cerfa n° 13406*14 qui regroupe les informations essentielles concernant le demandeur, la nature des travaux, ainsi que la surface concernée.
• Le plan de situation du terrain qui permet de localiser le terrain et de vérifier qu’il est bien en zone constructible conformément au PLU.
• Le plan de masse du projet qui détaille l’implantation future de la construction sur la parcelle, ainsi que les distances par rapport aux constructions voisines et aux limites de propriété.
• Le plan en coupe du terrain qui montre la pente naturelle de la parcelle et comment le bâtiment s’y intègre.
• Le plan des toitures et des façades avec les vues extérieures du bâtiment.
• Une notice explicative qui décrit le projet, son impact visuel avec les matériaux envisagés. Elle permet de vérifier que le futur bâtiment respecte bien les exigences architecturales locales.
• Des photos du terrain qui offrent une vue du terrain avant le début du chantier.

À noter qu’un dossier de demande incomplet peut entraîner un refus de permis de construire automatique.

Le conseil Obat: Solliciter l’accompagnement d’un professionnel du bâtiment est fortement conseillé, que votre projet fasse l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux.

Quels sont les délais pour une nouvelle demande de permis après un refus ?

Si votre permis est refusé, vous pouvez envisager une nouvelle demande, à condition de respecter certaines règles.

Attendre la fin du délai de recours ou ajuster immédiatement ?

Il est souvent préférable d’attendre l’expiration du délai de recours pour éviter toute confusion administrative. Cependant, si vous avez corrigé rapidement les points de non-conformité, vous pouvez soumettre une nouvelle demande plus tôt.

Bon à savoir : Attention en l’absence de changement dans la deuxième demande de permis de construire, le second refus est confirmatif du premier. Il n’est alors pas possible de le contester.

Conseils pour une nouvelle demande de permis plus solide

Pour optimiser vos chances d’obtenir l’autorisation de permis de construire lors de votre deuxième demande, il est vivement recommandé de :

• confier votre dossier à un professionnel architecte pour s’assurer qu’il réponde aux motifs opposés dans la décision de refus ;
• ajouter une note explicative détaillant les modifications apportées.
• vérifier que le nouveau dossier respecte l’ensemble des critères de conformité pour éviter une notification de rejet.

En résumé

Faire face à un refus de permis de construire peut être frustrant, mais les options pour réagir sont nombreuses. En ajustant votre projet, en sollicitant un recours administratif ou contentieux, et en travaillant avec des professionnels, vous avez toutes les chances d’obtenir le précieux sésame. Enfin, pour davantage de conseils, n’hésitez pas à consulter le site OBAT. Vous pouvez également contacter un expert en urbanisme qui vous accompagne dans toutes vos démarches administratives liées à votre projet d’habitat.